ВС разъяснил, как вопреки воле владельца получить его мини-долю в квартире

Вопрос, сложный и больной для многих жителей городов и поселков городского типа, пришлось изучать Верховному суду РФ, когда он пересматривал спор двух собственниц одной квартиры. Проблема заключалась в том, что доля одной из спорщиц была совсем маленькой.

В нашей стране немало граждан являются собственниками не целых квартир, а их частей - долей. И количество такой долевой недвижимости, считают эксперты, постоянно увеличивается, растет на глазах. Хотя точных статистических данных на этот счет нет - процесс очень динамичный. Люди разводятся и делят квартиры. Закон обязывает родителей оформлять доли в квартире на всех детей при оформлении недвижимости по ипотеке. Квартиры делят наследники. И далеко не все эти граждане в состоянии договориться.

Правовые аспекты операций с жильем эксперты "РГ" разбирают в рубрике "Юрконсультация"

История, которую разбирал ВС, в этом смысле стандартна. Одна квартира - две владелицы. Но у одной в собственности - большая часть этой двухкомнатной квартиры, а у второй - чуть более двух квадратных метров. Хозяйка этих двух с небольшим "квадратов" в спорной квартире никогда не жила, трудилась и проживала в другом регионе, где владела двумя квартирами. Но продавать совладелице спорной квартиры свои квадратные метры отказывалась категорически. В конце концов хозяйка большей части двушки пошла в суд, где попросила принудительно забрать эти метры, оформить на нее, а деньги за них вручить упрямице.

В суде собственница большей доли рассказала, что не раз просила ответчицу продать ей эти два метра. Но та ей даже не стала отвечать. Также объяснила, что ответчица никогда в квартире не жила, да и не могла бы: помещения размером с ее долю там нет. Первая судебная инстанция назначила специальную строительно-техническую экспертизу. И та в своем заключении написала, что разделить эту квартиру согласно долям, равно как и определить в ней порядок пользования общим имуществом для двух собственников, "не представляется возможным".

Но, несмотря на заключение экспертизы, суд собственнице большей доли в просьбе принудительно забрать эти два с лишним метра отказал. Аргументация была такая: у суда "нет оснований полагать, что ответчица не имеет существенного интереса в использовании своего имущества". То, что у нее есть в собственности еще две квартиры, - значения не имеет. Суд добавил, что выплата денежной компенсации хозяйке мини-доли против ее воли невозможна.

Попытки владелицы большей доли оспорить это решение ничего не дали: апелляция и кассация согласились с решением коллег. Но истица дошла до Верховного суда. И тот, изучив материалы дела, заявил, что решения всех трех нижестоящих судов "приняты с существенным нарушением норм права".

Верховный суд начал разъяснения с Гражданского кодекса. Точнее, с его 252-й статьи. Она посвящена долевой собственности. В ней сказано о том, что долевое имущество можно делить между хозяевами по согласованию. А также - о том, что один из собственников имеет право требовать выделения своей доли. Если собственники не могут договориться сами, им следует идти в суд. Также сказано, что если выделить долю не получается, то ее хозяин имеет право получить от других собственников стоимость своей части. Выплата вместо выделения доли в натуре возможна лишь с согласия собственника доли. Но вот если доля незначительна и ее реально нельзя выделить, а собственник не желает менять ее на деньги, то суд может обязать остальных хозяев выплатить ему компенсацию.

Если долю нельзя выделить, а ее хозяин не хочет брать деньги, то суд обяжет соседа оплатить метры

ВС подчеркнул, что законодатель, прописывая в законе возможность принудительной компенсации за долю, которую нельзя выделить, исходил из того, что подобные случаи - исключения из правил. И разбираться надо в каждом таком случае индивидуально. Такая возможность прописана для того, чтобы восстановить нарушенные права остальных собственников, которые не могут полностью пользоваться недвижимостью. В той же статье ГК сказано, что, получив компенсацию, собственник малой доли теряет право собственности на нее.

Отдельно ВС ответил на вопрос коллег: "Что такое "существенный интерес" в использовании своего имущества хозяином пары метров?". Нуждаемость в каждом случае определяется индивидуально, исходя из возраста, профессии, здоровья, наличия детей и нетрудоспособных членов семьи и прочих параметров, подчеркнул высокий суд. Об этом подробно говорилось на Пленуме ВС и ВАС (1 июля 1996 года). Однако ни одну из перечисленных правовых норм местные суды не учли, подчеркнул ВС. В итоге были нарушены права собственника большей доли в квартире. Местные суды не услышали, что у хозяйки двух метров есть еще две квартиры и живет она в другом регионе.

ВС в итоге все решения отменил и велел полностью пересмотреть это дело.

Определение Верховного суда N 127-КГ24-16-К4

Источник: Российская газета