Оформление проекта частного дома в Севастополе
Согласование проекта возможно только с Департаментом архитектуры города и при получении разрешения на строительство.
Получая разрешение на строительство индивидуального жилого дома, вы получаете право возводить на земельном участке дом, можете не беспокоиться о штрафах за незаконное строительство, отступах от границ своего и соседнего участка, возможных спорах с соседями о границах строительства. Кроме того, благодаря полученному разрешению вы сможете в будущем получить свидетельство о собственности на построенный жилой дом, присвоить ему почтовый адрес и прописаться в нем. Ответив на вопрос, что дает разрешение, теперь дадим ответ на другой вопрос: что нужно сделать для получения разрешения. Именно этой проблеме посвящен данный материал.
Если вы приступаете к строительству дома, то вам следует помнить, что единственным документом, дающим право собственнику участка строить дом своими силами или с привлечением подрядчиков, является официальное разрешение на строительство. Если же капитальный объект был построен без разрешения, то он подлежит сносу, а на застройщика накладывается штраф, оговоренный действующим законодательством. При этом снос должен производиться за счет застройщика. О том, как правильно получить разрешение на строительство и что нужно знать при его получении, расскажет данная статья.
Важным моментом для получения разрешения на строительство является целевое назначение земли. Без проблем можно построить дом на участке, предназначенном для «индивидуального жилищного строительства», а также на некоторых участках под «личное подсобное хозяйство», называемых в народе «дачными участками».
На дачных участках можно построить жилой дом и «жилое строение». Это не одно и то же. Разница в том, что в жилом строении можно прописаться лишь при условии, что оно будет признано пригодным для круглосуточного проживания. На такие жилые строения «дачная амнистия» распространяется.
Так, первоочередным документом, рассматриваемым коллегией местного самоуправления при выдаче разрешения на строительство частного дома, является инженерно-технический проект. Этот документ описывает пути подвода коммуникаций, способы обустройства территории, а также все составляющие предполагаемой инфраструктуры.
Инженерно-технический проект разрабатывается специальными проектными организациями. Нередко он входит в список услуг подрядчика. Следует отметить, что последний вариант особенно выгоден застройщику, поскольку если проект выполнен подрядчиком, то в ходе строительства не возникнет вопросов по его реализации. Кроме того, подрядчик в таком случае несет полную ответственность за произведенные работы и не может сослаться на несовершенство проекта.
Обязательным приложением к проекту являются технические условия (ТУ), полученные в различных коммунальных службах, коммуникации которых будут востребованы владельцем участка. Выдавая технические условия, коммунальщики определяют способы и порядок подведения сетей бытового обеспечения. Данные технических условий должны быть отражены в проекте и подлежат соблюдению в процессе производства работ. Наличие технических условий существенно упрощает получение разрешения на строительство; ТУ также понадобятся при сдаче объекта в эксплуатацию.
Минимальный пакет документов на получение разрешения на строительство включает:
- заявление на получение разрешения на строительство от владельца участка или арендатора
- документы, подтверждающие право собственности на участок или договор долгосрочной аренды данного земельного участка (для арендаторов)
- градостроительный план земельного участка
- схема планировочной организации земельного участка, где обозначены места размещения объекта ИЖС
Иногда при подаче заявки на получение разрешения на строительство требуют предоставить справку, подтверждающую отсутствие у участка юридических проблем. В частности речь идет об отсутствии судебного ареста, залога или обоснованных претензий со стороны третьих лиц.
Срок рассмотрения заявления на выдачу разрешения на строительство по закону не может превышать 10 дней. Однако на практике (особенно, если застройщик самостоятельно занимался составлением документов) возможны задержки по причине различных недоработок.
Срок действия разрешения на строительство указывается в разрешении и обычно составляет 10 лет. При этом если участок продается, то разрешение на строительство сохраняется весь указанный срок. По истечении 10-летнего срока, разрешение утрачивает силу, и если строительные работы не были начаты, то всю процедуру получения разрешения нужно будет проходить заново.
Разрешение на строительство дома не выдается, если соискатель не может обеспечить наличие всех необходимых документов, указанных в перечне, либо участок не является юридически «чистым». После устранения этих проблем, у коллегии местного управления не будет оснований в отказе.
На практике причины отказа в получении разрешения на строительство чаще всего связаны с размещением объекта на красной линии или вблизи нее. В данном случае постройка может не вписываться в общий план застройки, нарушать общегородскую эстетику. Также причиной отказа получения разрешения на строительство жилого частного дома может стать загораживание пожарных проездов и нарушение безопасных противопожарных расстояний, оговоренных Техническим регламентом о требовании пожарной безопасности, нарушение Водного кодекса РФ. В случае отказа в разрешении на строительство, заявитель вправе обжаловать этот отказ в судебном порядке.
Безусловно, при принятии решения о строительстве дома учитывается вид разрешенного использования земли, площадь и расположение надела.
Основным нормативным правовым актом в сфере индивидуального жилищного строительства является Градостроительный кодекс. Именно на его нормы следует ориентироваться в вопросе получения разрешения на строительство.
Разрешение на строительство при ИЖС — это документ, который подтверждает, что проектная документация на строение соответствует плану участка (проекту планировки участка) и проекту межевания территории (если строится или реконструируется линейный объект). Именно данный документ официально разрешает застройщику осуществлять строительство и реконструкционные работы с объектом.
Если по каким-либо причинам индивидуальное жилищное строительство начато без разрешения – до 01.03.2018 года разрешение можно получить в рамках действия упрощенного порядка регистрации.
Получение разрешения на строительство может быть целесообразным в следующих случаях:
- если вы планируете взять кредит в банке на строительство, то в числе подтверждающих документов может потребоваться и разрешение;
- если строительство идет на дачном участке, то для подключения газа, к примеру, вам также потребуется разрешение на строительство.
Подача документов для получения разрешения на строительство возможна при непосредственном обращении заявителя в соответствующий орган, через представителя и через МФЦ.
Перечень необходимых для этого документов составляет:
- правоустанавливающий документ на участок
- градостроительный план земельного участка
- документ, удостоверяющий личность заявителя
- проектная документация (в том числе пояснительная записка, сведения об инженерных сетях, план расположения построек, план сноса объектов капитального строительства на участке и иные)
- положительное заключение на проектную документацию объекта капитального строительства (если она подлежит экспертизе)
- если заключение на проектную документацию было выдано негосударственным органом, необходимо представить документы, подтверждающие право юридического лица осуществлять такие экспертизы
Следует обратить внимание, что законом предусмотрен необязательный характер подготовки проектной документации в том случае, если речь идет об объекте индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящем доме не выше 3 этажей или 4 (включая мансардный этаж), который предназначается для проживания одной семьи. В этом случае застройщик может по своему усмотрению собрать проектную документацию и представить ее в орган, выдающий разрешение на строительство.
После подачи заявления и предусмотренных законом документов в уполномоченный орган, в течение 10 дней проводится проверка представленных документов и сверка проектной документации земельного участка с требованиями градостроительного плана.
По результатам принимается одно из следующих решений:
- отказ в выдаче разрешения на строительство
- разрешение на строительство
Выдача разрешения осуществляется бесплатно. Госпошлина в данном случае не оплачивается.
После получения разрешения застройщик в течение 10 дней должен представить в орган, выдавший разрешение, документацию об инженерных изысканиях, этажности, площади объекта.
Случаи, когда не требуется получение разрешения на индивидуальное жилищное строительство:
- строительство гаража, если участок предоставлен собственнику не для осуществления предпринимательской деятельности
- строительство на участке, который предназначается для ведения садоводства или дачного хозяйства
- строительство сооружений, которые не являются объектами капитального строительства (например, киоска, павильона и т. д.)
- строительство сооружения для вспомогательного использования
- изменение объектов строительства или их частей, если это не приводит к существенным изменениям
- иные случаи, предусмотренные законодательством
Нюансы получения разрешения на строительство частного дома
На практике встречаются ситуации, когда во время строительства право на земельный участок переходит к другому лицу. В данном случае закон не предполагает переоформление разрешения на строительство. При переходе права на земельный участок или объект капитального строительства оно сохраняет свое действие. То есть если срок разрешения не истекает, оно просто переходит к новому владельцу.
Если земельный участок, на котором осуществляется строительство, подлежит разделу, объединению или выделению, то строительство объектов может быть продолжено в соответствии с имеющимся разрешением, однако в этом случае требуется получение нового градостроительного плана на участок.
Как указано выше, нет необходимости получать разрешение на строительство тем, кто возводит на своем участке объекты, не относящиеся к капитальному строительству.
При этом нередки случаи, когда некоторые предприимчивые владельцы производят строительство магазинов, не получая разрешения, что в последствие приводит к признанию такого объекта объектом капитального строительства, что наделяет судебные органы правом на решение о демонтаже такого объекта как незаконной постройки.
Встречаются в судебной практике по данному вопросу и другие неприятные для владельцев новостроек случаи.
Не стоит забывать, что индивидуальное жилое строение – это отдельно стоящий дом высотой не более 3 этажей или 4 (включая мансардный этаж), предназначенный для проживания не более одной семьи. Причем возведение на участке домов смешанной этажности и таунхаусов не допускается.
В завершении отметим, что процесс получения разрешения на строительство занимает достаточно времени и требует определенных затрат, однако без данного документа при дальнейшем вводе жилья в эксплуатацию могут возникнуть сложности с подключением коммуникаций и регистрацией, что сделает проживание в таком строении невозможным. Поэтому специалисты рекомендуют позаботиться о решении этого вопроса заранее, обратившись в юридическую компанию Севастополя, специализирующуюся на оформлении разрешительных документов. Тогда вы имеете все шансы гарантированно предотвратить неприятные моменты с домом в будущем.
2017-02-27
Источник: Юридическая компания «ЩИТ»
